““要停车位吗？32万一个，只能用40年的那种”业主听到气炸！”

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租赁期“20+20年”，不一次性重复领取32.8万元——“天价车位”信息屡有报道，但北京市西城区信和嘉园区停车位引发的这场纠纷仍进入大众视野，引起大众关注。

最近，每天都有经济情报记者来到涉事小区，业主闲女士告诉记者，4月下旬以来，辖区民警已经来该小区调解了几十次纠纷。

另外，与该小区提出的停车位“租20年赠20年”相比，北京冠领律师事务所主任周旭亮律师认为，根据《合同法》的相关规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，即使超过一部分也无效。 这意味着租车20年后，业主的权益可能得不到法律保护。

从西门进入小区后，看到了白底黑色文字的标语“宣和小航无耻地狼狈为奸”。 这似乎也从侧面证明了闲女士所说的是真实的。

每次被记者诗蕊拍摄到小区张贴的标语时

标语中的“宣和”是指该小区以前的车库管理员——北京宣和嘉美物业管理企业(以下简称“宣和嘉美”。 据启信宝新闻报道，该企业成立于2008年，注册资本100万元，经营范围包括物业管理、公共汽车停车场服务两部分。 去年3月15日，该企业的法定代表人、投资者、董事等几个事项发生了许多变更。

“小航”即小航(北京)科技有限企业)以下简称“小航科技”) )，是园区目前的车库经营者，也是此次纠纷的第一当事人。 据启信宝新闻报道，企业成立于去年4月12日，距今不到一年半，注册资本1000万元。 今年4月4日，该企业有2个工商变更，地址从大兴区宏业路变更为西城区马连道南街，另外经营范围为“专业承包； 施工总承包”2个项目。

照片:启信宝

2006年建成的信和嘉园区最初计划了两层地下车库。 都是多层机械停车设备，共计400多个停车位。 业主马先生告诉记者，今年3月5日，宣先生和嘉美先生发出通知，告知业主。 “车库需要重新维修，要求小区地下二楼的业主将车移到旁边的新年华购物中心停车，两个月后维修完毕可以将车送回停车。 该层业主也应通知要求，在3月12日前将车辆全部拆除。

4月25日，宣先生和嘉美先生说车库维修完毕，将车库转向小型航空科技管理。 随后，航空科技贴出告示，主张b2层车库停车位32.8万元价格，是对外预售无法取得产权的“40年停车位开采权”，钱不一次性重复支付，剩余停车位以每月1000元的价格对外租赁。

“以前的房租是每月450元，价格翻了一倍还很多，所以我们当然不能接受。 ’闵女士说，而且改造后的b2层车库装修得很豪华，“我们只是想停好车，不需要装修得那么好。 ”。

小区b2楼的车库每当记者诗蕊拍摄时

之后，每天的经济信息记者和几个业主一起来到地下停车场，发现b2层宽敞明亮的装修新的平整停车位与b1层设施古老的机械停车位形成了鲜明对比，精巧的吊灯、壁灯等各种灯饰、吊灯、墙壁灯等各种各样的照明、灯光。 “这个停车场简直就是五星级酒店的布局。 ”

小区b1楼的车库每当记者诗蕊拍摄时

记者看到b2楼设有空停车位，业主张先生表示，不少车辆未按规定长时间缴纳停车费，因此无法驾驶。 现在停在b2的大多合同还没有到期，有点业主担心车从地下仓库出来后不能再进去了，不得不开车。

“现在这里的租金还不重复40年一次性支付32.8万元吗？ ”对记者的询问，业主纷纷作出了肯定的回答。

记者很快来到小航科技办公室咨询租车的位置。 一位工作人员告诉记者，如果汽车高1.5米以下可以租用b1层，到12月31日，租赁价格为450元/月，之后价格将上涨。 他解释说，由于机械车位有录用期限，现在逾期不安全。 本来b1也要改造，但是业主不让分解，所以只能加强修理。 “200多个车位每月450元的租金还不够维修费。 ”

“如果车高在1.5米以上，想要大的停车位，只能租用小区一楼底端周边的停车位，如果由宣先生和嘉美先生收费，每月收费600元或650元。 ”据该工作人员介绍，b2层目前只有租赁期20年、长租赁期20年、租赁期19万和32.8万两种，费用分别为19万和32.8万。

但是，对于长租“不重复结算”的规定，该员工说，企业的规定是这样的，但实际上“什么问题都可以商量”，先支付10万元的预付款，过了年再支付剩下的钱

除了收钱问题外，业主马告诉记者，小航科技改造车库涉嫌违规。 “原来b2层也是机械停车位，可以停放3层的车，但改造后只剩下1层，减少了100多辆车。 ’在这种情况下，除了现有的停车车辆外，剩下的业主的车辆只能停在小区周边的停车场，然后步行回到小区，很不方便。

但是，在谈话中，航空科技的工作人员每天告诉经济信息记者，b2现在有101个停车位，以前是3层的机械停车位，但是由于“没有马达，高度不够，最小的轿车也不能坐”，所以3层实际上只能使用1层

我问为什么不把三楼改造成基础，这位工作人员说:“因为不能移动土建，所以必须往下挖。 虽然机器的停车位高度足够，但会对建筑物主体造成危险。” 另外，机械车的位置改造比内饰贵，内饰改造消耗约150万元。

相关职能部门的通知或答复由记者诗蕊拍摄

在小区外社区居委会前面的宣传栏中，记者看到了相关职能部门就小区停车位纠纷发出的通知和答复，落款分别有广外街道办事处、北京市规划和自然资源委员会西城分局、西城区城市管理综合行政执法监察局等。

其中，北京市规划和自然资源委员会西城分局的回答显示:“经调查，地下二层原有的机械停车位被拆除，原有的预留孔增加了横向隔板和楼梯，减少了停车位。 改建行为违反相关规定，建议城市管理部门解决”。

根据西城区城市管理综合行政执法监察局的答复，信和嘉园地下二层车库修建横床的改建行为涉嫌违法建设。 经西城区规自委员会协助，信和嘉园地下二层停车位因改建被认定拆除机械停车设备，停车泊位减少150个。 根据《北京市机动车停车条例》第三十三条第一款“任何单位和个人不得违反计划将停车设施转用于其他用途”，小航科技(北京)有限企业在信和嘉园地下二层车库改造期间，因涉嫌违反计划将停车设施转用于其他用途被立案调查。

马先生告诉记者，有关部门已告知业主，他涉嫌拆除地下车库违反建设，目前仍在办理手续。 但是，张贴在布告栏上的通知过了将近一个月，现在b2楼的停车位依然无法使用。

事实上，为了合理利用道路停车资源，缓解居住停车矛盾，北京市采取了许多措施。 据观察，7月14日，北京市交通委员会发表《关于道路居住停车管理工作的意见(试行)》，要求各区政府负责指导建立居住停车机制。

其中，街道办事处(乡镇政府)要组织开展停车资源调查，指导、支持、协调开展停车自治管理和停车设施共享、挖掘、新增等业务。 担任专业规划设计部门、责任规划负责人，通过规划处理停止居住停车的方法、管理方法的问题； 组织居民参加道路居住停车认证条件等自治管理工作。

在询问车位所有权归属时，北京冠领律师事务所主任周旭亮告诉每日经济信息记者，从法律上看，车位分为专有车位、共享车位、人防工程改造车位三种性质。

根据物权法第七十四条，在建筑区划内，为停放汽车而规划的停车位、车库应当首先满足业主的需要。 在建筑区划内，规划停放汽车的停车位、车库的归属，由当事人通过销售、附属或者租赁等方法约定。 占用业主共享的道路和其他地方用于停放汽车的车的位置，由业主共享。

根据该法规定，该规定的第二项表示专有车位，即所有权归开发商所有的专有车位，第三项表示共享车位，即所有权归业主所有的共享车位。

《中华人民共和国人民防空法》第五条规定，国家鼓励和支持公司的事业组织、社会团体和个人，以各种方式投资于人民防空工程建设。 人民防空项目平时由投资者采用和管理，收益归投资者所有。

该法规定体现了人防工程改造车位，人防工程改造车位比较特殊，其全部权利和采用权是分离的，人防工程改造车位的采用权属于投资者，通常为开发商。

广门外街道办事处表示，该小区的地下车库不是人防车位，其产权属于开发商的全部。 那么，在这个前提下，小航科技只能经营地下车库的开采权，不是产权。

业主石先生告诉记者，开发商最初只出售很少的产权车位，现在大部分业主租用的是非产权车位。

但是，在被问到租车所有权的问题时，小航科技工作人员前后作出了不同的解释。

最初，员工向记者确定产权在开发商手里。 车库下面有仓库，所以仓库和停车场是一个产权证，不能分割。 仓库包括在地下停车场的面积内。 “如果必须将产权转移到我们企业的名义上，企业必须拿出成千上万来买仓库，但仓库对我们来说是没用的。 我们只经营车位。 ”

据工作人员说，另外仓库也不能改造成停车场。 开发商建设的时候，什么是计划，不能随便改变。 所有利益相关公司都必须同意才能更改。

记者再次咨询后，该工作人员表示，由于是机械停车场，只有大票，不能分割为单一的产权车，所以车只能租不能卖。 记者了解到，目前地下车库只有开发商出售的9个产权停车场，另一部分是以“租20年赠20年”的方式租赁的停车场，剩下的大部分是非产权停车场。

无论如何，对业主来说，最终只能租，不能买。 关于改造后的b2层车库，目前只能长期租赁。

前述员工坦言，企业投入资金需要恢复原状，“不能说企业把上千万元的资金砸在了这里。 我们以450元租给业主。 说白了，我们连自己(投入的)钱都不够。 ”。

周旭亮告诉记者，根据合同法第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过二十年。 经过20年以上的情况下，超过部分无效。 但是，合同到期后，双方可以续签合同。

与该小区提出的“租20年赠20年”相比，周旭亮涉嫌变相回避合同法第二百一十四条的规定，认为对业主来说存在相关的法律风险。

这位员工对记者说，企业获得了40年的经营权，开发商同意了。 但是，此前北京卫视的报道显示，开发者授权小航科技的权力只有6年。

对此，周旭亮表示，如果开发商授权小型航空科技只有6年，小型航空科技和业主的服务期限必然超过小型航空科技合法解决的期限，超过的期限为无权处分，须经开发商追认，方能追认 建议业主租车的，可以要求航空科技出示与开发商的授权合同，确定航空科技的权利期限。

航空科技具有合法聘用期限的，在聘用期限内发生航空科技转让，依照法律规定，受转让的企业承担其权利义务，合同仍然有效； 航空科技在此期间停止经营，其他企业也未接受转让的，业主只能通过起诉要求维护自己的合法权益。

图片来源:照片网(与照片文字无关) ) )。

在每天的经济信息记者采访过程中，许多业主说房租上涨太多，令人无法接受。

记者算了一下帐，如果支付19万元的长租20年，相当于每月792元消费的32.8万元的长租40年，相当于每月683元的租金。 与b1楼目前450元/月的租金相比，未来长租的价格明显偏高。

“长租应该比短租便宜吧？ ”面对记者的质疑，前述员工表示，根据投资理念，如果长租20年或40年，就不必担心价格的波动，即使20年、40年后每月租金上涨到1000多元，在合同期内也是永远签字等待的价格。

该员工表示，开发商最初也有小部分停车位以“租20年捐赠20年”的方式租给业主。 “现在由我们接手。 这些业主以前的房租是多少？ 现在也一样。 我们没有改变的权利。 ”

关于为什么这样定价，据该员工介绍，这是参考市场平均价格，例如40年来的长租赁每月683元，这个价格是参考小区周边5公里以内的停车位价格，目前这个价格是600~1000元。

那么，主管部门对车的定价有相关规定吗？

年12月发改委《关于开放部分服务价格意见的通知》(以下简称《通知》)中确定开放住宅小区停车服务价格。

另一方面，年5月1日起施行的《北京市机动车停车条例》(以下简称《条例》) (第28条也规定本市对停车换乘停车设施和道路停车实施政府定价，对其他停车设施实施市场调整价格，与地理位置、服务条件、供求有关，

那么，“自主价格”有参考标准吗？ 是否意味着车库经营者可以自由定价？

周旭亮表示，发改委的《通知》是为了不抑制部分服务价格，由合同双方主体自主协商选择的，目前没有相关参考标准。 但是《北京市物业管理办法》第三十二条规定，建设公司调整租金时必须与全体业主协商。

《条例》第29条也确定，调整居住小区内所有人共有的停车泊位收钱的，专有部分应当是占建筑物总面积过半数的所有人，并经总人数过半数的所有人同意。 违反规定，未按照规定程序调整居住区停车费的，由住房城乡建设部门责令限期改正，并处罚金10万元。

记者还指出，在观察《通知》和放开价格时，应要求各经营者严格遵守价格法等法律法规，合法经营，为客户提供质量合格、价格合理的服务。 严格实行定价制度，在经营场所醒目位置公示定价表、投诉举报电话等新闻； 不得利用特征地位强制提供服务、强制收钱、只收钱提供服务、少服务多收钱，不得收取标价以外未注明的费用。

无独有偶，最近北京市朝阳区十里河附近山水文园中园区的一位业主也向每日经济信息记者反映，该区山水文园物业管理企业目前正在进行同样的操作。 一次性不重复35万元的价格，购买车位50年的录用权。 航空科技工作人员也在与记者的交谈中明确表示，北京停车位紧张，这类公司发展迅速，“我企业在北京有几个项目，其中之一在山水文园小区。”

8月26日，记者致电广外街道办公室，该街道办公室推进部一位工作人员表示，目前街道办公室的职责是配合区房管理局做好居民工作，具体进展需要与区房管理局沟通。

随后，以小区业主身份致电房管局时，房管局物业科工作人员回复称，街道会已多次组织协商会议，各部门均已参与，目前已拟定规划和城市管理，目前仍在等待最终调查结果，但具体时间尚不清楚